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開發商捂盤惜售勢增加 按揭貸款齊收緊 烈日和暴雨下的蘇州樓市
2019年08月05日    閱讀量:215    新聞來源:中國建材網 cnprofit.com  |  投稿

由于實施嚴格的限價政策,目前蘇州一二手房價倒掛現象也非常嚴重,在724新政出臺后,「捂盤」的情況可能會大量增加。

  淺棠平江花園客戶經理王小姐說,淺棠平江花園即屬于限價樓盤,這次開盤的房源均價為3.55萬元(人民幣,下同)一平米,而其周邊地塊拆遷安置價格都已高達每平方米3.1萬元。這些地塊一旦掛牌出讓,光是地價就可能超過目前的新房價格中國建材網cnprofit.com

  也正因如此,一些前期高價拿地的開發商選擇「捂盤」。在724新政出臺后,「捂盤」的情況可能會大量增加。

  據克而瑞蘇州機構統計,8月蘇州預計將有19個樓盤開盤加推,其中純新盤有8個,相比上月均有所減少,尤其是純新盤數量環比減少了近50% 。

  蘇州大學東吳商學院教授沉健指出,今年蘇州房價上漲較快固然有「洼地」補漲等原因,但也離不開炒房者的推波助瀾。「如果僅僅是剛需或者改善型需求,蘇州的房價不會漲得這么厲害,主要原因還是投機或投資。」他強調,這次724新政出臺的目的很明顯,政策措施也比較精準,在打擊炒房客的同時,也盡量避免對本地剛需族和改善型需求造成影響。


蘇州724新政要求加強房地產信貸宏觀審慎管理。業內人士透露,實際上近期蘇州很多銀行的按揭貸款都已開始全面收緊,小銀行甚至直接暫停辦理住房按揭貸款。


  昆山花橋某樓盤負責按揭貸款的李經理表示,7月份以來當地銀行按揭貸款已經全面收緊,「額度非常緊張,首套房貸款利率普遍上浮22-23%,據說很快就要上浮25%。 」


  「銀行不是沒有錢,而是人民銀行不給額度。」她說,由于信貸額度已經用完,目前當地已有多家城商行和小型商業銀行直接暫停辦理住房按揭貸款。


  724新政提出,在嚴格執行差別化住房信貸政策基礎上,金融監管部門聯合督促銀行機構將新增貸款中房地產貸款占比控制在合理水平;對明顯存在違反宏觀調控政策的,依法依規采取相應監管措施。


  對此,蘇州市政府解釋道,在保障蘇州居民首套房信貸資金和本市房地產開發項目合理信貸資金需求的情況下,合理控制房地產貸款占比,對房地產貸款集中度過高和增速過快的銀行機構進行監管提示。同時,繼續嚴格執行現行差別化住房信貸政策,對明顯存在違反宏觀調控政策、不審慎放貸的銀行機構,依法依規采取相應監管措施。


  蘇州一位銀行業人士表示,除首套房貸款利率上調外,蘇州對二套房的信貸政策更為嚴苛。目前蘇州二套房首付比例已經上調至80%,且放寬周期較長。購房者只要在全國任何地區的銀行有過住房貸款記錄,再到蘇州購房都被視作二套房。



7月的最后一周,蘇州城酷暑難當,最高氣溫直逼40℃,當地氣象局幾乎每天都要發布高溫黃色預警。不過期間也有一陣雷雨驟然而至,令持續多日的高溫略有下降。蘇州的樓市真是像極了天氣。在樓市持續「高熱不退」的情況下,7月24日晚,蘇州市政府突然出臺「史上最嚴」的調控新政(簡稱「724新政」),強行為火爆的市場去火降溫。\大公報記者賀鵬飛(圖、文)

  「724新政應該說是一場『及時雨』,其主要目的就是為了打擊炒房。」蘇州大學東吳商學院教授沉健如此評價道。

  根據蘇州市政府出臺的這份名為《關于進一步完善我市房地產市場平穩健康發展的工作意見》,從7月25日起,全市房地產市場在限購、限售及土地出讓政策等方面都大幅收緊。

  其中,非蘇州戶籍居民在蘇州市區以及下轄的昆山市、太倉市范圍內申請購買第1套住房時,應提供自購房之日起前3年內在蘇州市范圍內連續繳納2年及以上個人所得稅繳納證明或社會保險(城鎮社會保險)繳納證明。

  同時,住房限制轉讓實施范圍由此前過熱的蘇州工業園區全域、蘇州高新區部分重點區域擴大至整個蘇州市區。新政要求蘇州市區購房人自取得不動產權證之日起滿3年后方可轉讓,二手住房通過市場交易購房人新取得不動產權證滿5年后方可轉讓。

  上海投資者進退維谷

  新政一出,蘇州市場頓時「炸鍋」。「724新政對花橋房地產市場簡直就是一枚『重磅炸彈』。」昆山花橋一家大型樓盤的客戶經理陳小姐表示,因為緊鄰上海,花橋各大樓盤的客戶大多來自上海,其中既有剛需族,也有投資者和炒房客。以其所在的樓盤為例,來自上海的客戶占到60%左右。

  在724新政出臺之前,客戶只要提供1年的個稅或社保繳納證明即可購房。陳小姐透露,即便客戶的個稅或社保未滿1年,開發商也會允許客戶支付20%的房款后為其保留購房資格,然后再協助客戶掛靠到昆山當地的公司繳納社保,繳滿1年后再辦理房屋交易手續。

  但突然加碼的調控政策令很多購房者措手不及,特別是對于即將在昆山繳滿1年社保的購房者來說,這無異于是一個晴天霹靂,令其陷入進退兩難的困境。如果選擇繼續購房,他們就要多等1年并且多繳社保;如果放棄購房,則需承擔沉重的資金成本和機會成本。

  本地剛需族影響甚微

  不過,蘇州市區的一些樓盤則是另外一番景象。7月31日,大公報記者來到位于蘇州平江新城的淺棠平江花園樓盤售樓處,現場仍有不少購房者在選購洽談。此前一天,該樓盤3號樓和5號樓共327套住宅開盤銷售,吸引大量購房者前來認購。

  淺棠平江花園客戶經理王小姐表示,3號樓和5號樓已有將近90%的房源被認購,其中,中小戶型開盤當天就被搶購一空,僅剩下少數140-180平方米的大戶型尚未被認購。

  這也表明,724新政主要影響人群是投資者和炒房客,而對剛需族影響不大,市場需求仍然強勁。

  加上主城區新樓盤較為稀缺,條件不錯的新樓盤大多都會遭到哄搶。以由金科地產和仁恒置地聯合開發的淺棠平江花園為例,地理位置較為優越,周邊地鐵、公交、學校、醫院等配套設施齊全,符合剛需族購房的需求。

  至于724新政的具體效果,沉健認為還要觀察一段時間。「我感覺如果效果好的話,應該就到此為止,如果效果不好的話,有可能還會出臺新的政策。」他說。


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